Votes en copropriété : usufruitier ou nu-propriétaire, qui décide en assemblées générales

Sommaire

• Qui vote en assemblées générales en cas de démembrement
• Convocation aux assemblées générales et obligations déclaratives
• Modalités de vote et répartition des charges en assemblées générales
• Foire aux questions

En cas de vote assemblée générale copropriété usufruitier, la question du droit de vote usufruitier nu-propriétaire crée vite des difficultés concrètes. En présence d’un démembrement, un même lot relève à la fois de l’ usufruit et de la nue-propriété : il faut pourtant une seule représentation pour voter en assemblées générales de copropriété. La désignation d’un mandataire et la répartition des rôles entre l’ usufruitier et le nu-propriétaire doivent donc être clarifiées, chacun étant titulaire de droits distincts.

Qui vote en assemblées générales en cas de démembrement

Dans un démembrement copropriété, le lot appartient juridiquement à deux personnes : l’ usufruitier et le nu-propriétaire. Pour autant, le syndicat ne comptabilise qu’un seul droit de vote par lot. La décision se joue en assemblée générale : les deux titulaires doivent donc organiser une représentation commune.

Le principe d’un vote unique par lot démembré

L’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 encadre ce mécanisme. En pratique, l’ usufruitier et le nu-propriétaire ont vocation à participer, mais un seul mandataire peut exprimer les voix attachées au lot lors des assemblées générales. Ce mandataire commun doit être désigné d’un commun accord.

Le nombre de voix ne varie pas selon le nombre de personnes concernées. Il dépend uniquement de la quote-part du lot dans les parties communes, telle qu’elle figure au règlement de copropriété. Autrement dit, chaque titulaire n’ajoute pas une voix supplémentaire.

Le nu-propriétaire, représentant d’office en cas de désaccord

Lorsque l’ usufruitier et le nu-propriétaire ne parviennent pas à s’entendre sur la désignation d’un mandataire, l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019, apporte une règle claire : le nu-propriétaire est désigné comme représentant d’office.

À l’inverse, si le conflit persiste ou si la situation l’exige, le président du tribunal judiciaire peut être saisi pour désigner un mandataire commun. Une convention d’ usufruit préparée en amont facilite la représentation et limite les contestations ultérieures.

Exception pour les travaux de grosses réparations

Même lorsqu’un mandataire a été valablement mis en place, le nu-propriétaire conserve son droit de vote pour les décisions portant sur les grosses réparations. Ce point est directement lié à la répartition financière des charges entre usufruit et nue-propriété.

Si l’ordre du jour porte sur des travaux structurels, la qualité de titulaire de la nue-propriété justifie que le nu-propriétaire vote lui-même sur ces résolutions.

Convocation aux assemblées générales et obligations déclaratives

Depuis la loi du 19 juillet 2019, le syndic doit convoquer chaque titulaire de droits sur un lot en démembrement. En copropriété, cette règle vise à sécuriser les assemblées générales : l’usufruitier comme le nu-propriétaire doivent être informés, même si un seul dispose du droit de vote sur la résolution concernée.

L’obligation de convoquer usufruitier et nu-propriétaire

La convocation assemblée générale usufruitier ne dépend pas de la personne qui votera. L’information doit parvenir à chaque intéressé avant la tenue de l’assemblée : usufruitier, nu-propriétaire, titulaire de tout droit démembré. Cette obligation est d’ordre public : aucune clause du règlement de copropriété ne peut l’écarter, y compris si un mandataire ou un mandataire commun a été désigné pour représenter le lot en assemblée générale.

À l’inverse, l’absence de convocation régulière fragilise l’assemblée générale. La nullité peut être demandée dans un délai de dix ans, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Notifier le syndic pour éviter les nullités d’assemblée

En pratique, dès que le démembrement est constitué, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent chacun transmettre leurs coordonnées au syndic, conformément à l’article 6 du décret du 17 mars 1967. Sans cette formalité, les convocations suivantes peuvent devenir contestables.

• Numéro de lot : le lot concerné doit être identifié sans ambiguïté.
• Coordonnées complètes : chaque titulaire communique son adresse postale et, si elle existe, son adresse électronique.
• Rédacteur du document : la notification peut être établie par les parties, par un notaire ou par un avocat.
• Délai : aucun délai légal précis n’est fixé, mais la transmission doit intervenir avant la prochaine convocation pour que le syndic puisse en tenir compte.

Si un mandataire commun a été désigné et notifié au syndic, ce dernier adresse la convocation et les appels de fonds à ce seul mandataire. À défaut de désignation, chaque titulaire reçoit la convocation séparément, et les règles de vote propres à chaque résolution s’appliquent normalement.

Modalités de vote et répartition des charges en assemblées générales

Au-delà de la seule représentation, deux sujets doivent être examinés : le droit de vote en cas de démembrement et la répartition des dépenses entre usufruitier et nu-propriétaire. Dans un immeuble en copropriété, ces règles encadrent à la fois les votes et les conséquences financières des décisions prises en assemblée.

Comment voter en assemblée générale lors d’un démembrement

En présence d’un démembrement, le principe est simple : le lot doit être représenté par la personne habilitée à voter. Il peut s’agir du nu-propriétaire et de l’usufruitier s’ils se sont accordés, ou d’un mandataire commun lorsqu’un représentant unique a été désigné.

En pratique, le mandataire participe aux assemblées générales dans les mêmes conditions qu’un copropriétaire classique. Il signe la feuille de présence, exprime le droit de vote attaché au lot et prend part aux décisions sur chaque résolution. Une seule modalité est admise pour une même réunion.

• Présence physique : le mandataire se présente en séance et signe la feuille de présence au titre du lot démembré.
• Vote par correspondance : le formulaire normalisé, joint à chaque convocation depuis le 4 juillet 2020, doit être retourné au syndic au moins trois jours francs avant l’assemblée.
• Visioconférence : elle est admise si le syndic est informé au moins trois jours francs avant la réunion; les votes à distance produisent les mêmes effets juridiques qu’une présence en séance.

À l’inverse, il n’est pas possible de cumuler les modes de participation. Un mandataire ne peut donc pas voter par correspondance puis se présenter physiquement le même jour. Le syndic contrôle ce point avant l’ouverture de l’assemblée générale.

Qui paie quoi : charges courantes et grosses réparations

Les articles 605 et 606 du code civil répartissent les obligations selon la nature des dépenses, indépendamment des règles de vote. Concrètement, dans une copropriété, cette ventilation pèse directement sur la position de chacun au moment des travaux.

• Charges courantes (usufruitier) : entretien des parties communes, frais de gestion, primes d’assurance collective et taxe foncière.
• Grosses réparations (nu-propriétaire) : réfection de toiture, restauration de pignons, réhabilitation électrique générale, réparation des gros murs et voûtes.
• Exception d’imputabilité : si la dégradation provient d’un défaut d’entretien imputable à l’usufruitier, le coût peut lui être réclamé.
• Absence de solidarité : entre nu-propriétaire et usufruitier, il n’existe pas de solidarité automatique en copropriété, sauf clause expresse prévue entre eux.

Cette répartition explique aussi certains arbitrages en séance. Le nu-propriétaire, exposé aux grosses réparations, a un intérêt direct dans les résolutions sur les travaux lourds; l’usufruit, de son côté, renvoie davantage aux charges d’usage et d’entretien. La décision se joue en assemblée générale, mais les conséquences financières ne sont pas les mêmes pour chacun.

Majorités applicables et contestation d’une décision votée

Le représentant du lot démembré peut voter pour, contre ou s’abstenir. L’effet change selon la majorité applicable : à la majorité simple de l’article 24, l’abstention n’entre pas dans le décompte; à la majorité absolue de l’article 25, elle pèse dans le total à atteindre; la double majorité de l’article 26 suppose plus de 50 % des copropriétaires et 67 % des tantièmes. Pour mesurer l’effet exact d’un vote neutre, consultez les règles sur l’abstention vote copropriété.

À retenir avant le vote : un mandataire qui s’abstient perd en principe la qualité d’opposant. Il ne peut alors contester la décision votée que dans des cas limités, avec des réserves écrites au procès-verbal et dans le délai légal de deux mois devant le tribunal judiciaire.

La loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas de quorum : une assemblée peut se tenir dès lors qu’au moins un copropriétaire est présent ou représenté. Pour vérifier ce point, consultez les règles sur le quorum assemblée générale.

Dès la convocation, la représentation d’un lot démembré doit être formalisée : mandataire commun désigné par écrit ou répartition précisée entre les titulaires. Les résolutions prises en assemblée générale engagent le nu-propriétaire comme l’usufruitier.